역삼동 투자용 부동산

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역삼동 659-3 부동산 분석
서울 강남구 역삼동 659-3 매물은 역세권 상업지역에 위치한 상업용 건물로, 현재 매매가는 300억 원으로 제시되어 있습니다.
이 매물은 비즈니스 중심지인 강남 상권에 위치해 높은 상업적 활용 가치와 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 부동산입니다.
아래에서 가격 분석 및 투자 가치를 종합적으로 정리해 보겠습니다.

1. 매물 개요
주소: 서울특별시 강남구 역삼동 659-3, 논현로 556
토지 면적: 485.8㎡ (146.95평)
용도 지역: 제3종 일반주거지역
건물 연면적: 1,989.82㎡ (601.92평)
건물 층수: 지상 6층, 지하 2층
주차장: 18대 (기계식 17대 포함)
건물 준공일: 2004년 12월 (노후도 20년)
주요 활용 가능성: 소매점, 의원, 사무소로 구성된 상업 시설로 다양한 상업적 활용 가능. 특히, 역세권과 비즈니스 중심지에 위치해 임대 수익을 통한 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있음.

2. 가격 분석
공시지가: 10,561,292,000원 (2,174만 원/㎡, 7,187만 원/평)
현재 매매가: 300억 원
평균 유사 거래 사례 배수: 2.98배
예상 매매가:
공시지가 10,561,292,000원 × 배수 2.98 = 약 314.7억 원
현재 매매가와 비교:
예상 매매가: 314.7억 원
현재 매매가: 300억 원
차이: 약 14.7억 원 (예상보다 약 4.7% 저렴)
결론: 현재 매매가는 인근 유사 매물에 비해 약간 저렴한 수준으로, 시장에서 경쟁력 있는 가격으로 평가됩니다.

3. 주변 유사 거래 사례
계약일자 주소 실거래가 공시지가 배수
2023.08 역삼동 605-30 263.2억 원 92.4억 원 2.8배
2023.08 역삼동 605-13 152.6억 원 47.1억 원 3.2배
2023.08 역삼동 605-28 77.5억 원 24.0억 원 3.2배
2024.03 역삼동 652-8 95.0억 원 35.8억 원 2.7배
2024.01 논현동 277-2 59.0억 원 19.4억 원 3.0배
분석 요점: 인근 부동산 거래 사례들을 기반으로 평균 배수 2.98을 적용한 예상 매매가는 314.7억 원이며, 이 매물은 약 4.7% 저렴하게 매도되고 있는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 투자 가치 분석
상권 개요:
비즈니스 중심지: 역삼동은 테헤란로와 강남대로 사이에 위치하여 금융기관, IT기업, 대기업 본사 등 다양한 상업 수요가 집중된 지역입니다.
고정 수요: 직장인, 의료시설 방문객, 상업시설 이용자들이 몰려 있어 상업적 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.
교통 접근성:
지하철: 역삼역(2호선), 언주역(9호선) 도보로 접근 가능한 역세권 입지
주요 도로망: 논현로, 테헤란로, 강남대로 등 주요 도로와의 인접성으로 차량 접근성 우수
상업 수요:
고정 인구: 주변 대형 오피스 상권과 의료시설이 밀집해 있으며, 주중 유동 인구가 많음
임대 수익성: 현재 소매점, 의원, 사무실로 구성되어 있어 다양한 임대 수익을 기대할 수 있는 구조
5. 투자 포인트 및 결론
위치적 장점: 역삼동 비즈니스 상권의 중심에 위치, 역세권의 상업적 활용 가치가 큼
상업적 활용도: 다양한 상업 시설을 통한 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음
가격 경쟁력: 예상 매매가보다 약간 낮은 매매가로, 투자 가치가 충분함
결론: 역삼동의 중심 상권에 위치한 이 부동산은 상업적 활용도가 매우 높고 안정적인 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 대상입니다. 매매가는 유사 거래 사례에 비해 경쟁력 있는 수준으로, 강남 비즈니스 상권에서 안정적이고 수익성 있는 부동산 투자를 고려하는 분들에게 적합한 매물입니다.

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